Con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze ha chiarito quando l’attività di locazione turistica gestita attraverso piattaforme telematiche possa configurare un reddito d’impresa, escludendo quindi l’applicabilità del regime agevolato delle locazioni brevi e della cedolare secca.
La vicenda trae origine da una serie di accertamenti nei confronti di un cittadino che, a partire dal 2017, gestiva più unità immobiliari tramite portali online senza dichiarare i relativi proventi come reddito d’impresa. L’Agenzia delle Entrate ha contestato un maggior reddito d’impresa e un volume d’affari rilevante ai fini IVA. La difesa sosteneva che l’attività rientrasse nel regime delle locazioni brevi, con conseguente qualificazione dei proventi come reddito fondiario tassabile mediante cedolare secca al 21%.
La Corte ha ritenuto fondata la pretesa erariale, individuando una serie di elementi convergenti a sostegno della natura imprenditoriale dell’attività: l’elevato numero di prenotazioni annue, la continuità dell’esercizio protrattasi per otto anni, la presenza sistematica degli immobili sulle principali piattaforme online e la rilevanza degli introiti in assenza di altre fonti di reddito. Ai fini fiscali, il requisito dell’abitualità non presuppone una struttura aziendale articolata, essendo sufficiente un coordinamento stabile dei fattori produttivi, quali la gestione delle prenotazioni, dei pagamenti e delle attività di pulizia, tanto più quando tale coordinamento è in larga parte assicurato dalla piattaforma stessa. La mancata offerta di servizi aggiuntivi non è stata ritenuta elemento dirimente per escludere la natura imprenditoriale dell’attività.
La Corte ha inoltre escluso la possibilità di scomputare dalle imposte accertate le somme versate dalla piattaforma a titolo di cedolare secca, trattandosi di regimi fiscali alternativi e strutturalmente incompatibili: la cedolare secca è infatti riservata alle persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa e non può pertanto essere portata in compensazione con imposte di natura imprenditoriale.
Si ricorda che la disciplina delle locazioni brevi si applica ai contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Con la Legge di bilancio 2026, il numero massimo di appartamenti destinabili a tale regime senza incorrere nella qualificazione imprenditoriale è stato ridotto a due unità per periodo d’imposta. Chi supera tale soglia, o esercita comunque l’attività in forma organizzata e continuativa, è soggetto alla disciplina ordinaria dell’imprenditore, con obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico comunale e piena assoggettabilità alle imposte sui redditi d’impresa e all’IVA.
Segnaliamo la pubblicazione della Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” con le ultime novità introdotte con la legge di bilancio 2026, consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
