L’accollo del mutuo si somma al corrispettivo della vendita
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Lucca, con sentenza n. 295 del 8 ottobre 2025, ha stabilito che, quando nella vendita di un immobile l’acquirente si accolla il mutuo residuo del venditore, già acceso dal cedente con riferimento allo stesso immobile, tale importo deve sommarsi al corrispettivo ai fini dell’imposta di registro. Il valore del bene deve quindi essere considerato al lordo del debito accollato.
La controversia riguardava un contribuente che aveva venduto alcune unità immobiliari a una società dichiarando un valore “al netto del residuo mutuo” accollato dall’acquirente. L’Agenzia delle entrate ha rettificato la base imponibile ritenendo che il valore fosse quello dichiarato più l’importo del mutuo residuo. I contribuenti hanno impugnato l’avviso sostenendo che l’accollo non dovesse rilevare ai fini fiscali.
I giudici hanno respinto il ricorso spiegando che la dichiarazione delle parti di un valore al netto del debito residuo significa che il valore reale del bene è pari a quello dichiarato più il debito stesso. L’accollo rappresenta infatti una modalità di pagamento del corrispettivo, insieme agli altri importi pattuiti.
La Corte ha precisato che l’articolo 21 del Testo unico, che prevede la non imponibilità degli accolli collegati ad altre disposizioni, non è applicabile al caso perché l’ufficio non stava tassando l’accollo in sé ma l’atto di cessione, ricavando il valore del bene dalle dichiarazioni complessive delle parti. Solo in casi specifici e a condizioni stringenti, come nei conferimenti immobiliari disciplinati dall’articolo 50, è possibile dedurre il debito accollato dalla base imponibile.
