«Che in molte città italiane trovare una casa in affitto sia diventato difficile è un dato di fatto. Ma da qui a sostenere che la soluzione sia limitare gli affitti brevi ce ne passa. Prima bisognerebbe capire, numeri alla mano, quali siano davvero le cause». Così Fabio Pucci, Presidente Nazionale dell’U.P.P.I., commenta le anticipazioni sulla proposta che Bruxelles si prepara a presentare in materia di emergenza abitativa e affitti brevi. «Il rischio è sempre lo stesso: davanti a un problema complesso si cerca una risposta semplice e, alla fine, il conto viene presentato ai proprietari. Ma quante sono davvero, città per città, le abitazioni sottratte alla locazione ordinaria dagli affitti brevi? E quante, invece, restano vuote perché i proprietari non se la sentono più di affittarle? È da questi numeri che bisogna partire».

«Se una casa rimane vuota – prosegue Pucci – dovremmo domandarci perché il proprietario preferisca non affittarla a residenti. Aggiungere obblighi e divieti rischia di ottenere l’effetto contrario: meno proprietari disposti a mettere il proprio immobile sul mercato».

Quali soluzioni? L’U.P.P.I. propone da tempo di cambiare approccio e di incentivare il ritorno delle abitazioni alla locazione residenziale, attraverso quattro interventi:

• Introdurre una detassazione parziale per chi rimette in locazione un immobile oggi sfitto;
• Ridurre le lungaggini nelle procedure di rilascio degli immobili, garantendo tempi certi per il recupero dell’abitazione;
• Stabilizzare le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni, offrendo un quadro fiscale certo e duraturo;
• Facilitare la regolarizzazione delle irregolarità edilizie e impiantistiche sanabili che impediscono di destinare gli immobili alla locazione, anche a fronte dell’impegno ad applicare canoni calmierati.

L’U.P.P.I. attende quindi il testo che Bruxelles presenterà il 9 settembre e chiede al Governo italiano una posizione chiara: eventuali limitazioni agli affitti brevi devono essere giustificate da dati reali, verificabili e riferiti ai singoli territori, non da presunzioni generalizzate. L’emergenza abitativa esiste e va affrontata seriamente, ma non si risolve contrapponendo chi cerca una casa a chi ne possiede una. Per riportare migliaia di abitazioni sul mercato, proprietari e inquilini devono tornare ad avere convenienza, sicurezza e fiducia nell’affitto.

Roma, 7 settembre 2026

Il Presidente Nazionale Avv. Fabio PUCCI
Il Segretario Generale Dr. Jean-Claude MOCHET

 

Fonte: UPPI Nazionale

Gli studenti universitari iscritti a corsi di laurea presso atenei situati in un comune diverso da quello di residenza, distante almeno 100 chilometri e collocato in un’altra provincia, possono beneficiare di una detrazione Irpef pari al 19% dei canoni di locazione sostenuti, entro il limite massimo di spesa di 2.633 euro per ciascun periodo d’imposta.

L’agevolazione si applica anche agli iscritti agli Its e ai corsi riconosciuti presso conservatori e istituti musicali pareggiati, mentre restano esclusi master, dottorati e corsi di specializzazione. Sono ammessi i contratti di locazione, anche transitori o relativi a un singolo posto letto, nonché i contratti di ospitalità e gli atti di assegnazione stipulati con università, enti per il diritto allo studio, collegi legalmente riconosciuti, enti senza scopo di lucro e cooperative. L’alloggio deve trovarsi nel comune dell’università o in un comune limitrofo e la distanza va calcolata considerando il collegamento più breve disponibile, anche misto stradale e ferroviario. Il beneficio è riconosciuto anche per università situate nell’Unione europea o nello Spazio economico europeo e per gli studenti in mobilità Erasmus, nel rispetto delle condizioni previste. Se il contratto è intestato a più soggetti, il canone deve essere attribuito pro quota a ciascun intestatario, indipendentemente dal fatto che tutti abbiano o meno i requisiti per fruire dell’agevolazione. Non sono detraibili l’importo dell’eventuale deposito cauzionale e le spese per oneri accessori, i costi di intermediazione ed i canoni derivanti da sublocazione.

Se lo studente è fiscalmente a carico, la detrazione spetta al familiare che effettivamente sostiene il pagamento. Le spese devono essere documentate e saldate con strumenti tracciabili.

La detrazione non può essere recuperata qualora ecceda l’imposta lorda e può subire limitazioni in presenza di redditi complessivi elevati: la detrazione spetta per intero ai titolari di reddito complessivo fino a 120.000 euro; oltre tale soglia si riduce progressivamente fino ad azzerarsi al raggiungimento di 240.000 euro.

Il contributo dei piccoli proprietari risolverebbe invece molti problemi

Niente garanzie per chi affitta ma centinaia di milioni per case nuove. “Il Piano Casa approvato ieri in via definitiva – spiega il presidente nazionale UPPI Fabio Pucci – parte da un presupposto sbagliato, cioè che il problema si risolva costruendo nuovi alloggi senza intervenire su ciò che già esiste. Centinaia di migliaia di immobili non vengono messi sul mercato perché i piccoli proprietari, vero motore del sistema abitativo, non si fidano dei questo sistema. La verità scomoda è che senza certezza del rilascio dell’immobile, senza tutela economica del proprietario, senza incentivi reali alla locazione gli immobili resteranno vuoti così come certe promesse”.

Qualche aspetto positivo c’è, con la promessa di sistemare i 60 mila alloggi Erp ora inagibili od occupati abusivamente. Ma neppure la caduta del limite minimo di intervento di un miliardo per investimenti dall’estero servirà a molto, dato che è rimasto l’obbligo, assolutamente utopistico, di destinare al social housing la quota del 70% delle nuove costruzioni.

“Chi sceglie soluzioni del genere ignora la realtà italiana – prosegue Pucci -. Il Governo dovrebbe pensare a un coinvolgimento della piccola proprietà, che solo l’UPPI da cinquant’anni tutela e guida. Il provvedimento parte da un presupposto sbagliato, cioè che il problema si risolva costruendo nuovi alloggi senza intervenire su ciò che già esiste. Centinaia di migliaia di immobili non vengono messi sul mercato perché i piccoli proprietari, vero motore del sistema abitativo, non si fidano dei questo sistema”.

Occorre quindi, come già detto un anno fa e ripetuto all’inizio dei lavori parlamentari, semplificare il recupero degli immobili sfitti con una sanatoria edilizia mirata delle violazioni minori, condizionata al riaffitto degli alloggi così rimessi sul mercato a canoni che i piccoli proprietari sono pronti a discutere, purché a fine locazioni la casa torni disponibile e, soprattutto, risolvere il problema morosità con un intervento pubblico e o con lo sfratto senza ritardo di chi non paga. Tutti interventi a costi (e tempi) ridottissimi.

Roma, 2 luglio 2026

Il Presidente Nazionale Avv. Fabio Pucci
Il Segretario Generale Dr. Jean-Claude MOCHET

Fonte: UPPI Nazionale

Con l’ordinanza n. 10869 del 23 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha ribadito che, in sede di divisione di beni in comunione, l’eccedenza derivante all’assegnatario dall’attribuzione di beni di valore superiore alla propria quota di diritto è soggetta a tassazione con le aliquote previste per i trasferimenti immobiliari e non con l’aliquota dell’1% applicabile agli atti dichiarativi.

Il principio si fonda sulla presunzione assoluta di cui all’articolo 34 del DPR n. 131/1986, in base alla quale la divisione con assegnazione di beni eccedenti il valore della quota deve sempre essere qualificata come vendita ai fini dell’imposta di registro, indipendentemente dall’eventuale previsione di un conguaglio in denaro a favore degli altri condividenti. I conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto sono pertanto assoggettati all’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari, nella misura del 9%, per la parte eccedente.

Il caso esaminato deriva da una sentenza del Tribunale di Bergamo che aveva disposto lo scioglimento di una comunione ereditaria con assegnazione di immobili e conguaglio in denaro. Gli eredi sostenevano che l’intera massa ereditaria dovesse essere tassata con l’aliquota dell’1%, in quanto nessun erede avrebbe ricevuto beni eccedenti la propria quota. La Cassazione ha confermato la legittimità dell’atto impositivo, ritenendo manifestamente infondata anche la questione di incostituzionalità dell’articolo 34 del TUR sollevata dai ricorrenti, sul presupposto che il conguaglio in denaro costituisce un indice di capacità contributiva quando incrementa il valore della quota ricevuta, giustificando così una tassazione diversa rispetto alla divisione priva di conguagli.

La pronuncia si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato, confermato anche dalle sentenze n. 21226 e n. 21234 del 2025 e dalla più recente ordinanza n. 6801/2026, secondo cui l’articolo 34 del TUR opera in ogni ipotesi di divisione in cui i condividenti ricevano beni di valore non corrispondente alle rispettive quote, indipendentemente dal fatto che la differenza formi oggetto di rinuncia, anche con intento donativo.

Con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026, il Consiglio di Stato ha introdotto un principio innovativo in materia di condono edilizio, superando un orientamento giurisprudenziale consolidato e ridefinendo il regime giuridico degli immobili oggetto di sanatoria.

La vicenda trae origine dal diniego opposto da un Comune a un’istanza di sanatoria relativa a interventi edilizi eseguiti su un immobile già condonato nel 2006. Le opere, consistenti in modifiche interne e nella chiusura di una struttura parzialmente delimitata, erano state qualificate dall’amministrazione come “nuova costruzione” e dunque non sanabili tramite SCIA in sanatoria. Il TAR ha confermato tale impostazione, ritenendo che un immobile condonato potesse essere oggetto soltanto di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il Consiglio di Stato ha invece adottato una lettura innovativa, affermando che, “pur se secondo una consolidata ma risalente giurisprudenza un immobile condonato può essere oggetto solo di interventi manutentivi e non di nuove opere, appare preferibile ritenere, sulla base dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, che un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia”, precisando che “Il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge, alla luce del principio di certezza del diritto e in conformità agli articoli 41 e 42 della Costituzione a tutela dell’iniziativa economica e della proprietà, deve necessariamente conferire al bene una piena legittimità giuridica sotto il profilo edilizio, ai fini di un suo godimento e di un suo commercio giuridico rispettosi delle esigenze di interesse pubblico generale sottese alla qualità, sicurezza e salubrità degli ambienti di vita e di lavoro, al diritto alla casa e al benessere economico dei lavoratori, delle comunità locali e dell’intero Paese”.

Nel caso esaminato, poiché la volumetria era già stata assentita con il condono del 2006 e le opere non avevano comportato alcun incremento del carico urbanistico, il diniego comunale è stato ritenuto privo di adeguata motivazione. Gli interventi interni privi di aumento di volumetria o superficie devono essere qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione. La sentenza chiarisce inoltre che, in assenza di modifiche all’aspetto esteriore, non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica, rientrando tali opere tra quelle escluse ai sensi del DPR n. 31/2017.

Con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze ha chiarito quando l’attività di locazione turistica gestita attraverso piattaforme telematiche possa configurare un reddito d’impresa, escludendo quindi l’applicabilità del regime agevolato delle locazioni brevi e della cedolare secca.

La vicenda trae origine da una serie di accertamenti nei confronti di un cittadino che, a partire dal 2017, gestiva più unità immobiliari tramite portali online senza dichiarare i relativi proventi come reddito d’impresa. L’Agenzia delle Entrate ha contestato un maggior reddito d’impresa e un volume d’affari rilevante ai fini IVA. La difesa sosteneva che l’attività rientrasse nel regime delle locazioni brevi, con conseguente qualificazione dei proventi come reddito fondiario tassabile mediante cedolare secca al 21%.

La Corte ha ritenuto fondata la pretesa erariale, individuando una serie di elementi convergenti a sostegno della natura imprenditoriale dell’attività: l’elevato numero di prenotazioni annue, la continuità dell’esercizio protrattasi per otto anni, la presenza sistematica degli immobili sulle principali piattaforme online e la rilevanza degli introiti in assenza di altre fonti di reddito. Ai fini fiscali, il requisito dell’abitualità non presuppone una struttura aziendale articolata, essendo sufficiente un coordinamento stabile dei fattori produttivi, quali la gestione delle prenotazioni, dei pagamenti e delle attività di pulizia, tanto più quando tale coordinamento è in larga parte assicurato dalla piattaforma stessa. La mancata offerta di servizi aggiuntivi non è stata ritenuta elemento dirimente per escludere la natura imprenditoriale dell’attività.

La Corte ha inoltre escluso la possibilità di scomputare dalle imposte accertate le somme versate dalla piattaforma a titolo di cedolare secca, trattandosi di regimi fiscali alternativi e strutturalmente incompatibili: la cedolare secca è infatti riservata alle persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa e non può pertanto essere portata in compensazione con imposte di natura imprenditoriale.

Si ricorda che la disciplina delle locazioni brevi si applica ai contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Con la Legge di bilancio 2026, il numero massimo di appartamenti destinabili a tale regime senza incorrere nella qualificazione imprenditoriale è stato ridotto a due unità per periodo d’imposta. Chi supera tale soglia, o esercita comunque l’attività in forma organizzata e continuativa, è soggetto alla disciplina ordinaria dell’imprenditore, con obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico comunale e piena assoggettabilità alle imposte sui redditi d’impresa e all’IVA.

Segnaliamo la pubblicazione della Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” con le ultime novità introdotte con la legge di bilancio 2026, consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il “Piano Casa Italia”, finalizzato al rilancio delle politiche abitative attraverso interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale e il recupero del patrimonio immobiliare esistente, vede la piccola proprietà immobiliare in prima linea.

Il provvedimento prevede l’adozione, tramite DPCM, di un piano nazionale per l’edilizia residenziale pubblica e sociale e autorizza uno stanziamento complessivo pari a 560 milioni di euro nel periodo 2028-2030, con l’obiettivo di coordinare interventi statali, territoriali e risorse europee destinati alla risposta ai nuovi fabbisogni abitativi.

Per l’UPPI l’impostazione appare condivisibile nella parte in cui individua tra le priorità il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, riducendo il consumo di suolo e valorizzando gli immobili già presenti nei contesti urbani e appartenenti alla piccola proprietà.

Il vero banco di prova del Piano Casa sarà tuttavia rappresentato dal decreto attuativo, che dovrà trasformare un impianto programmatico in strumenti operativi concreti.

Una politica abitativa efficace non può basarsi esclusivamente sulla realizzazione di nuovi interventi pubblici, ma deve affrontare anche il tema degli immobili oggi non utilizzati o non immessi sul mercato a causa di incertezze normative, costi di adeguamento e difficoltà nella gestione delle locazioni.

Per UPPI il Piano Casa potrà produrre effetti reali solo se il decreto attuativo introdurrà strumenti di collaborazione tra amministrazioni pubbliche e proprietari privati, favorendo il recupero degli immobili esistenti attraverso procedure amministrative semplificate, incentivi mirati e adeguate garanzie nei rapporti locativi.

“Il disagio abitativo non si risolve soltanto con nuovi programmi edilizi”, dichiarano Fabio Pucci, Presidente nazionale UPPI, e Jean-Claude Mochet, Segretario Generale. “La vera politica della casa oggi non è costruire di più, ma utilizzare meglio il patrimonio abitativo già esistente. Senza strumenti che rendano sostenibile per i proprietari immettere gli immobili nel mercato della locazione, ogni piano rischia di restare solo un programma sulla carta”.

UPPI seguirà l’elaborazione del DPCM attuativo affinché il Piano Casa Italia possa tradursi in una politica abitativa realmente efficace, capace di ampliare l’offerta di alloggi e di valorizzare il patrimonio edilizio già presente nei territori.

Roma, 5 marzo 2026

 

Il Presidente Nazionale Avv. Fabio PUCCI
Il Segretario Generale Dr. Jean-Claude MOCHET

C’è posta dalle Entrate. L’Agenzia ha annunciato, come anticipato dal Sole 24 Ore, che sta per arrivare una nuova ondata di lettere di compliance (non proprio accertamenti, insomma) a circa 200mila contribuenti con richiesta di chiarimenti sui bonus edilizi, superbonus 110% in testa. Ma quali sono i rischi? L’UPPI mette in guardia i piccoli proprietari e spiega come prepararsi alle richieste del Fisco.

Il fatto è, spiegano Fabio Pucci (presidente nazionale UPPI e Jean-Claude Mochet (segretario generale UPPI) che la cessione del credito e soprattutto la regolarità dei relativi lavori andrà giustificata dai piccoli proprietari, condòmini o possessori di villette, con una massa documentale. Non solo. Si tratta di capire quanto sia forte la possibilità di ricevere le richieste di chiarimenti.

Basta fare qualche conto partendo dalla rendita catastale del proprio immobile: le Entrate, infatti, hanno detto che chiederanno spiegazioni quando il credito ceduto supera il 100% del valore catastale dell’immobile (cioè, stando alla definizione tecnica, quello usato per le imposte di registro). Questo dato ribalta il presupposto della prima ondata di richieste, che si basava sul superamento di ben il 300% del valore catastale, un dato decisamente raro. Ora, invece, il rischio si avvicina di molto: una seconda casa in campagna di 200 metri quadrati sta sui 50-60mila euro di valore catastale, che scendono a 40-50mila se abitazione principale. Sempre stando sulle abitazioni principali, un appartamento categoria A3 di 80-90 metri quadrati in una grande città viaggia sugli 80-110mila euro (consideriamo che in centro a Roma sono molte le case ormai ben ristrutturate ma ancora in categoria A4 e quindi con valori catastali inferiori) e in una città minore può scendere tra i 40mila e gli 80mila euro. Valori, spesso, al di sotto dei massimali sfruttati per fare i lavori di superbonus, specialmente abbinando risparmio energetico e lavori antisismici.

I rischi di finire nelle maglie del fisco ci sono eccome, quindi invitiamo i proprietari, quando riceveranno le lettere, a non fornire alcuna replica autonoma ma di rivolgersi alle sedi territoriali UPPI, per non fare passi falsi e valutare con competenza tecnica e giuridica una risposta corretta e tutelante. In caso di lettera di compliance si potrà così scegliere se aderire con sanzioni ridotte o documentare che la variazione della rendita catastale è sotto il 15 per cento. Se invece il Fisco intenderà avviare un vero e proprio contraddittorio, ci si dovrà munire di asseverazioni per la congruità dei prezzi o visti del commercialista per la sussistenza del credito.

Roma, 22 gennaio 2026

Il Presidente Nazionale Avv. Fabio PUCCI
Il Segretario Generale Dr. Jean-Claude MOCHET

Fonte: UPPI NAZIONALE

L’accollo del mutuo si somma al corrispettivo della vendita

La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Lucca, con sentenza n. 295 del 8 ottobre 2025, ha stabilito che, quando nella vendita di un immobile l’acquirente si accolla il mutuo residuo del venditore, già acceso dal cedente con riferimento allo stesso immobile, tale importo deve sommarsi al corrispettivo ai fini dell’imposta di registro. Il valore del bene deve quindi essere considerato al lordo del debito accollato.

La controversia riguardava un contribuente che aveva venduto alcune unità immobiliari a una società dichiarando un valore “al netto del residuo mutuo” accollato dall’acquirente. L’Agenzia delle entrate ha rettificato la base imponibile ritenendo che il valore fosse quello dichiarato più l’importo del mutuo residuo. I contribuenti hanno impugnato l’avviso sostenendo che l’accollo non dovesse rilevare ai fini fiscali.

I giudici hanno respinto il ricorso spiegando che la dichiarazione delle parti di un valore al netto del debito residuo significa che il valore reale del bene è pari a quello dichiarato più il debito stesso. L’accollo rappresenta infatti una modalità di pagamento del corrispettivo, insieme agli altri importi pattuiti.

La Corte ha precisato che l’articolo 21 del Testo unico, che prevede la non imponibilità degli accolli collegati ad altre disposizioni, non è applicabile al caso perché l’ufficio non stava tassando l’accollo in sé ma l’atto di cessione, ricavando il valore del bene dalle dichiarazioni complessive delle parti. Solo in casi specifici e a condizioni stringenti, come nei conferimenti immobiliari disciplinati dall’articolo 50, è possibile dedurre il debito accollato dalla base imponibile.

Ogni singolo cambiamento che si verifica nella società determina inevitabilmente conseguenze anche in tutto quel composito mondo che si muove intorno al pianeta casa, se poi i cambiamenti sono diversi, numerosi e concomitanti, allora le conseguenze risultano importanti e sicuramente meritevoli di approfondimenti.
È quanto avvenuto nell’ambito del convegno promosso da Uppi che si è svolto a fine novembre a Modena e che già nel titolo richiamava l’urgenza del problema: “Abitare il domani. Tramandare e valorizzare il patrimonio immobiliare tra famiglia, territorio e nuove sfide demografiche”.

La questione centrale, quindi, era il cambiamento demografico e come il complesso di fattori che lo determinano vanno a incidere, ad esempio, sul modo di costruire, sul modo di gestire il patrimonio immobiliare, sul modo di pensare le città e la vita delle persone. Cambiamento demografico, infatti, non significa soltanto riduzione delle nascite, tema comunque fondamentale, ma anche riduzione di matrimoni, aumento esponenziale dei nuclei famigliari formati da un solo componente; e poi l’invecchiamento della popolazione, la necessità di ripensare gli spazi, il lavoro, l’istruzione.

Presso l’Accademia Nazionale di Scienze, Lettere e Arti di Modena, ha aperto i lavori del convegno l’intervento di Lorenzo Cottignoli, Presidente di UPPI Modena, e a seguire i saluti di Francesca Maletti, vice-sindaca e assessore alla casa del Comune di Modena e del Presidente Nazionale di UPPI, Fabio Pucci.
Sul tema specifico del cambiamento demografico sono intervenuti il sociologo Vittorio Martinelli, la Consigliera Regionale Ludovica Ferrari e il prof. Gianluca Marchi dell’Università di Modena e Reggio Emilia.
Quindi i temi proposti dalle relazioni sono stati sviluppati nella specifica chiave del mercato immobiliare e della rigenerazione urbana da Andrea Tolomelli, Presidente nazionale ABICONF (Amministratori Beni Immobili Confcommercio), da Alberto Bignardi, Presidente FIAIP Modena, da Alessandro Amati, Vicepresidente CNA Modena e da Michelangelo Marinelli, Presidente Modena Life.
Il confronto maturato intorno a questi temi nel corso del Convegno annuale di Uppi Modena ha consentito di aggiungere elementi importanti alla consapevolezza degli attori che si muovono nell’ambito del mercato immobiliare. L’avvio di un percorso al quale si aggiungono le idee e gli indirizzi prodotti dalla discussione.