Molteplicità di interventi sullo stesso immobile: la coesistenza di diverse fattispecie agevolabili

Capita spesso che in una villetta con il superbonus e/o ecobonus dell’isolamento termico si superino i limiti di spesa, ma secondo la Circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E per le spese sostenute che «eccedono il costo massimo unitario e la spesa massima ammissibile» al superbonus non è possibile fruire di altra agevolazione.

L’Agenzia delle Entrate però con la risposta all’Interpello n. 765 del 9 novembre 2021 corregge un precedente parere esattamente un anno dopo (Interpello n. 538 del 9 novembre 2020), Interpello relativo ai tetti di spesa detraibili in caso di interventi su immobile unifamiliare per i quali si intende richiedere il Superbonus.  Nel caso specifico l’Istante è comproprietario, con altra persona fisica:

  • di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata A/3;
  • di due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione uso autorimessa, e una accatastata C/2, con destinazione d’uso magazzino.

e intende effettuare sull’edificio interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico (isolamento termico delle pareti esterne, sostituzione della centrale termica, sostituzione degli infissi e installazione dell’impianto fotovoltaico e del relativo sistema di accumulo) e usufruire del regime agevolato previsto dall’articolo 119 del decreto legge del 19 maggio 2020, n. 34.

Con riferimento agli interventi di efficientamento energetico, il contribuente potrà fruire:

  • di un limite di spesa di 50.000 euro per l’isolamento termico delle pareti esterne;
  • 000 euro per la sostituzione della centrale termica;
  • 545 euro per la sostituzione degli infissi;
  • 000 euro per l’installazione dell’impianto fotovoltaico.

Ciò posto, il contribuente chiede chiarimenti in merito al numero di unità immobiliari da prendere in considerazione ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi ammissibili al regime agevolato.

L’Agenzia delle entrate chiarisce che in relazione all’edificio residenziale unifamiliare del caso in esame, il limite di spesa a disposizione per gli interventi antisismici è pari a euro 96.000 considerando la singola unità residenziale unitariamente alle due unità immobiliari pertinenziali.

Si deve però per completezza tenere presente quanto chiarito dall’Agenzia delle entrate  (Circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 6) in relazione alla possibilità di cumulare il superbonus con altre agevolazioni fiscali e in particolare col bonus facciate. L’Agenzia delle entrate ha infatti chiarito che: se nello stesso immobile vengono effettuati più interventi riconducibili a diversi bonus fiscali edilizi, il limite massimo di spesa ammesso alle corrispondenti detrazioni è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, ma per evitare di fruire di più detrazioni a fronte delle medesime spese, è necessario contabilizzare «distintamente» le spese riferite ai diversi interventi.

L’Agenzia delle entrate ha inoltre previsto con la Risoluzione 1° settembre 2020, n. 49, confermando quanto previsto nell’Interpello 294/2020 dello stesso giorno, la cumulabilità del bonus facciate con interventi di riqualificazione energetica. Nel caso specifico viene chiarito il caso di un  condominio che esegue interventi di restauro delle facciate con installazione del cappotto termico, potenzialmente agevolabile con il bonus facciate. In questo caso l’amministratore di condominio dovrà suddividere la spesa complessiva sostenuta dal condominio in base alle scelte operate dai singoli condòmini. Viene ribadita la possibilità nell’ambito dello stesso intervento – ai fini del bonus facciate e lavori idonei ad altre agevolazioni (e.g. risparmio energetico) –  per entrambe le agevolazioni, a condizione che le spese siano distintamente contabilizzate. Sono ammessi quindi, gli interventi di rifacimento della facciata inseriti all’interno di un intervento globale di ristrutturazione o di un intervento che comprenda lavori sulla facciata e l’isolazione del cappotto termico comprensivo di infissi e della copertura. Infatti il comma 221, art. 1, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, individua gli interventi ammessi al bonus facciate: “ferme restando le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione edilizia”.

L’Agenzia delle entrate inoltre aveva già previsto – nella risposta 9 novembre 2020, n. 538 – la cumulabilità del Sisma bonus con il bonus facciate. In particolare è stato precisato che per i lavori sulla facciata spetta il bonus facciate anche se tali interventi non influiscono dal punto di vista termico e dovranno essere emesse fatture separate, diversificate per tipologia di agevolazione eventualmente applicabile (cosiddetta contabilità separata), qualora si attuino sul medesimo immobile più interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, con un limite massimo di spesa ammesso alle corrispondenti detrazioni costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Occorre in particolare – come già precisato –  che siano distintamente contabilizzate le spese riferite a  diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Quindi nella diversa ipotesi in cui gli interventi sulla facciata siano autonomi e non di  completamento sarà possibile fruire, per le relative spese, anche del bonus facciate.

In assenza di diverse indicazioni, dovrebbe essere confermata la non necessità di due distinte SCIA o CILA, consentendo quindi che i lavori dei due interventi vengano effettuati anche contemporaneamente.

Dimensione carattere

Il MEF però con comunicazione datata 8.03.2022 (Ministero dell’Economia, attraverso il sottosegretario Federico Freni, commissione Finanze alla Camera) nega la proroga lunga fino al 31 dicembre 2025 per le unifamiliari con la  demolizione con ricostruzione, che si chiuderà alla fine del 2022. Secondo la risposta del Ministero dell’Economia gli interventi di demolizione e ricostruzione sono richiamati espressamente dal primo periodo del citato comma 8-bis dell’articolo 119 del DL Rilancio, nel quale sono disciplinati gli interventi su edifici diversi da quelli unifamiliari, dove si parla di condomìni e di edifici di un proprietario unico, ma con più unità immobiliari.

Villette e unità autonome sono oggetto di un altro passaggio dello stesso comma (il secondo periodo del comma 8 bis). Per il MEF, allora, «la proroga, prevista dal suddetto primo periodo, sino al 31 dicembre 2025» non si applica agli edifici unifamiliari, ai quali fa riferimento la disciplina di cui al secondo periodo della medesima disposizione. Quindi, anche per la demolizione con ricostruzione sarà possibile arrivare al 31 dicembre 2022, ma a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

 

Dott. Sergio Foti (Consulente UPPI Modena)