Le principali disposizioni di interesse per il settore immobiliare

La Legge di Bilancio 2020 n. 160/2019, è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 304 del 30 dicembre 2019.

Di seguito si illustrano le misure fiscali d’interesse per il settore immobiliare: dalla proroga annuale dei bonus edilizi (ristrutturazioni ed Ecobonus) all’introduzione, solo per il 2020, del bonus facciate, al mantenimento dello sconto in fattura per i soli lavori condominiali di risparmio energetico di importo pari o superiore a 200.000 euro.

Clausola di salvaguardia IVA (art.1. co.3)

Viene prevista l’eliminazione, per il 2020, della cd “clausola di salvaguardia” che avrebbe comportato, dal prossimo anno, l’aumento dell’aliquota IVA ordinaria dal 22% al 25,2%, e di quella ridotta dal 10% all’13% .

 

Unificazione disciplina IMU-TASI (art.1, co. 4-5 e 738-783)

La legge di Bilancio 2020 riscrive la disciplina delle imposte municipali sul possesso immobiliare, unificando a decorrere dal 2020 le attuali IMU e TASI (quest’ultima oggetto di definitiva abolizione) nella cosiddetta “nuova IMU”.

L’impianto generale della nuova imposta ricalca sostanzialmente le regole attuali, per quanto riguarda l’ambito soggettivo nonché gli immobili sottoposti a tassazione.

L’aliquota di base è fissata all’8,6 per mille, con facoltà dei comuni di azzeramento o innalzamento fino al 10,6 per mille.

Per quanto riguarda gli immobili di stretto interesse delle imprese del settore, viene innanzitutto confermato che i fabbricati costruiti per la vendita e non locati, continueranno a scontare l’imposta con aliquota dell’1 per mille (con possibilità di variazione dallo 0 al massimo 2,5 per mille), così come attualmente previsto ai fini TASI. Mentre, dal 1° gennaio 2022, viene confermata l’esenzione totale dei suddetti immobili merce dalla “nuova IMU”, così come è stato previsto dal DL crescita (art.7-bis DL 34/2019, conv. nella legge 58/2019).

In generale, in ordine agli immobili d’impresa, viene confermata la deducibilità dell’ IMU relativa agli immobili strumentali nella misura del:

  • 50 % per il periodo d’imposta 2019
  • 60% per i periodi 2020 e 2021,
  • 100% a decorrere dal periodo 2022.

 

“Cedolare secca” per i contratti a canone concordato (art.1, co.6)

In tema di “cedolare secca”, la legge di Bilancio interviene in via definitiva sull’aliquota applicabile per i contratti “a canone concordato” che, a decorrere dal 2020, è fissata in misura ridotta al 10% (anziché al 15%).

Si ricorda, al riguardo, che il regime della “cedolare secca” è stato introdotto dal 2011 con riferimento alla locazione di abitazioni, e consente di “sottrarre” il reddito da locazione dall’ordinario prelievo IRPEF, ivi comprese le addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo ad un’imposta “secca” del 21% (per i contratti “a canone libero”) o del 10% (in caso di contratti “a canone concordato”, riconosciuta inizialmente solo per il quadriennio 2014 -2019), sostitutiva anche dell’imposta di registro e di bollo.

Eliminazione dello sconto in fattura (art.1, co.70 e 176)

La legge di Bilancio 2020 rivede l’ambito di applicazione dello sconto in fattura per quel che riguarda gli interventi agevolabili con il Sismabonus e con l’Ecobonus.

In particolare, dal 1° gennaio 2020, tale possibilità di fruizione dei citati bonus fiscali, in alternativa alla detrazione diretta, ovvero della cessione del credito:

  • resta in vigore per i soli i lavori di risparmio energetico, per i quali opera l’Ecobonus, di importo pari o superiore a 200.000 euro effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali.

In particolare, lo sconto continua, dunque, ad essere consentito solo per i lavori di risparmio energetico, purché qualificati come ristrutturazioni importanti di primo livello, vale a dire quelli in cui venga interessato l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, e che interessino l’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.

Si ricorda che lo sconto viene rimborsato all’impresa sotto forma di credito di imposta, da utilizzare in compensazione (tramite F24) in 5 quote annuali di pari importo, o da cedere ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi. Rimane in ogni caso esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari;

viene abrogata per tutte le altre fattispecie (Sismabonus ed Ecobonus per interventi sulle singole unità immobiliari), per i quali tuttavia continua a essere possibile la cessione del credito di imposta, in alternativa alla fruizione diretta.
Credito d’imposta per il monitoraggio strutturale dei fabbricati (art.1, co.118)

Al fine di incrementare il livello di sicurezza degli immobili, viene introdotto un credito d’imposta, ai fini delle imposte sul reddito, per le spese documentate relative all’acquisizione e predisposizione dei sistemi di monitoraggio strutturale continuo.

Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, da adottare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di Bilancio, verranno definiti i criteri e le procedure per l’accesso al beneficio.

Proroga Bonus edilizia e Ecobonus (art.1, co.175)

Viene prevista la proroga sino al 31 dicembre 2020 dei bonus fiscali in scadenza a fine anno ed, in particolare della:

  • detrazione per interventi di riqualificazione energetica di singole unità immobiliari (cd. Ecobonus singole unità), nel rispetto della rimodulazione delle aliquote riconosciute per singola tipologia di intervento, operata dalla legge 205/2017 (legge di Bilancio 2018).

Resta ferma l’applicabilità sino al 31 dicembre 2021 dell’Ecobonus riguardante lavori energetici eseguiti su parti comuni condominiali e del Sismabonus, anch’esso in scadenza il 31 dicembre 2021;

  • detrazione IRPEF per gli interventi di recupero edilizio delle abitazioni, nella misura rafforzata al 50% su un massimo di spese pari a 96.000 euro.

La proroga a tutto il 2020 riguarda anche:

  • la detrazione del 50% per l’acquisto di abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese (detrazione da applicare sul 25% del prezzo d’acquisto, sempre nel massimo di 96.000 euro). Resta fermo il recupero in 10 anni della detrazione spettante;
  • la detrazione del 50% per l’acquisto e realizzazione di box pertinenti alle abitazioni;
  • detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici di classe energetica elevata, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione, che si applicherà ancora, per un importo massimo di spesa di 10.000 euro, nella misura del 50% delle spese.

Anche per il 2020 la proroga del “bonus mobili” viene riconosciuta ai soggetti che sull’abitazione da arredare hanno avviato interventi, agevolati con il “bonus edilizia”, a decorrere dal 1° gennaio 2019, escludendo quelli iniziati antecedentemente a tale data.

A questi è riconosciuto il “bonus mobili” sempre nel limite massimo di spesa di 10.000 euro, al netto delle spese eventualmente già agevolate nel 2019.

Resta fermo che l’acquisto agevolato deve riguardare mobili o grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+ (A per i forni) e le apparecchiature per cui è prevista l’etichetta energetica. Allo stesso modo è confermata la ripartizione decennale del beneficio.

Eliminata la cessione del credito per i “lavori energetici” del Bonus Edilizia (art.1, co. 176)

Viene abrogata la facoltà, per i contribuenti che beneficiano della detrazione IRPEF del 50% spettante per i soli interventi di risparmio energetico effettuati su fabbricati abitativi, di optare per la cessione del credito.

Tale possibilità, come noto, veniva riconosciuta nei confronti dell’impresa che ha eseguito l’intervento, o dei fornitori dei beni e servizi, con previsione di una sola ulteriore cessione sempre ai fornitori collegati ai lavori, e con esclusione della cessione a istituti di credito e intermediari finanziari.

Si tratta esclusivamente dei lavori previsti dall’art.16-bis, co.1, lett.h, del DPR 917/1986–TUIR, finalizzati al conseguimento dei risparmi energetici dell’abitazione.

“Bonus facciate” (art.1, co.219-224)

La legge di Bilancio introduce per il 2020 una detrazione del 90% per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici (“Bonus facciate“).

Nel dettaglio, si tratta di una detrazione del 90% riconosciuta in ragione delle spese documentate e sostenute per interventi (incluse la mera pulitura o tinteggiatura esterna) di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici siti nelle Zone Territoriali Omogenee A e B del DM 2 aprile 1968 n.1444.

Laddove l’intervento effettuato (ove non sia di mera pulitura o tinteggiatura esterna)

influenzi dal punto di vista termico l’edificio ovvero interessi più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dello stesso, questo deve soddisfare i requisiti di cui al decreto MISE 26 giugno 2015 e, in termini di trasmittanza termica, quelli di cui alla Tabella 2 del Decreto MISE 26 gennaio 2010.

In questa ipotesi, inoltre, si applicheranno le disposizioni di cui ai co.3-bis e 3-ter dell’art.14 del DL 63/2013, convertito con modifiche nella legge 90/2013, relative al monitoraggio da parte dell’ENEA del risparmio energetico effettivamente conseguito a seguito della realizzazione degli interventi, nonché quelle relative alla decretazione attuativa circa i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento, le procedure e alle modalità di esecuzione di controlli a campione, sia documentali che in situ, eseguiti dall’ENEA.

Ferme restando, comunque, le disposizioni agevolative in materia edilizia (il citato Bonus edilizia) e di riqualificazione energetica (cd. Ecobonus), l’agevolazione viene ammessa esclusivamente per le spese relative ad interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

L’agevolazione è fruibile soltanto sotto forma di detrazione d’imposta, ripartita in 10 quote annuali di pari importo, a decorrere dall’anno di sostenimento delle spese e nei 9 successivi.

Pertanto, per tale agevolazione non è ammessa né la cessione del credito né lo sconto sul corrispettivo.

Si evidenzia, infine, che la disposizione, pur non richiamando l’art.16bis del DPR 917/1986 – TUIR (cd. Bonus edilizia), fa un esplicito rinvio alle disposizioni attuative recate dal DM 41/1998. Pertanto, ciò porta a ritenere che il beneficio si applichi ai soli immobili a destinazione residenziale ed a favore dei soli contribuenti IRPEF. Tale aspetto merita comunque una precisa indicazione interpretativa da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Tracciabilità delle detrazioni d’imposta (art.1, co.679-680)

Viene previsto che, per fruire delle detrazioni IRPEF pari al 19%, ai sensi dell’art.15 del TUIR e di altre disposizioni normative (non specificate), gli oneri devono essere pagati o con  bonifico bancario o postale, oppure attraverso carte di debito, di credito e prepagate, assegni bancari e circolari.

Estromissione dei beni d’impresa (art.1, co.690)

Viene confermata anche per il 2020 la disposizione che agevola l’estromissione dei beni posseduti dagli imprenditori individuali al 31 ottobre 2019, per esclusioni dal patrimonio dell’impresa effettuate dal 1° gennaio 2020 al 31 maggio 2020, con pagamento di un’imposta sostitutiva di IRPEF e IRAP, in misura pari all’8%.

In merito si ricorda che la Legge di Stabilità 2016 aveva previsto la facoltà di estromissione dei beni d’impresa, che consiste nell’esclusione dei beni immobili (strumentali e non) dal patrimonio dell’impresa a favore sia delle società (Snc, Sas, Srl, Spa, Sapa), sia degli imprenditori individuali.

Come già le Leggi di Bilancio 2017 e 2019,  anche l’attuale Manovra interviene su tale disciplina e reintroduce la facoltà di estromissione agevolata per i soli imprenditori individuali, e in relazione ai beni immobili strumentali posseduti al 31 ottobre 2019.

L’esclusione dal patrimonio dell’impresa deve essere effettuata dal 1° gennaio 2020 al 31 maggio 2020, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva di IRPEF ed IRAP, con aliquota dell’8%, da versare in due rate con scadenza, rispettivamente, entro il 30 novembre 2020 e il 30 giugno 2021.

L’imposta viene calcolata sulla differenza tra il valore normale degli immobili strumentali ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

L’estromissione ha effetto dal periodo d’imposta 2020 e si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni relativa all’assegnazione agevolata a suo tempo disposta dalla Legge di Stabilità 2016.

Rivalutazione partecipazioni societarie e terreni dei privati (art. 1 co.693-694)

Viene disposta un’ulteriore riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree (edificabili o agricole) e delle partecipazioni, possedute da privati non esercenti attività commerciale, oggetto, nel tempo, di diverse proroghe.

In particolare, viene nuovamente ammessa la possibilità di rideterminare il valore d’acquisto dei terreni edificabili ed agricoli posseduti da privati non esercenti attività commerciale alla data del 1° gennaio 2020, mediante la redazione di una perizia giurata di stima ed il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito, pari, dal 2020, all’11% dell’intero valore rivalutato delle aree.

Tale imposta sostitutiva deve essere versata (o la prima rata nel caso di pagamento rateale) entro il 30 giugno 2020.

Si ricorda che, mediante la rivalutazione, i possessori possono utilizzare il nuovo valore dell’area come riferimento (“nuovo valore d’acquisto”) ai fini del calcolo delle imposte sui redditi (ossia della cd. “plusvalenza” – artt.67 e 68 del D.P.R. 917/1986 – TUIR) e delle imposte d’atto dovute in fase di cessione del terreno.

Imposta sostitutiva su plusvalenze patrimoniali (art. 1, co. 695)

Viene innalzata dal 20% al 26% l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sulle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili (escluse le aree edificabili) acquistati o costruiti da meno di 5 anni.

In particolare, il venditore soggetto IRPEF, all’atto della cessione, richiede al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, co.1, lett.b), DPR 917/1986 – TUIR, l’applicazione dell’imposta sostituiva sulla plusvalenza, che, diversamente, concorrerebbe alla determinazione del suo reddito imponibile tra i cd. “redditi diversi” .

A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta, ricevendo la provvista dal cedente.

Il notaio comunica altresì all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni, secondo le modalità stabilite dal Provvedimento 12 gennaio 2007.

Dott. Claudio Contini
(commercialista)